La crisis agudiza el ahorro, "HOME STATGING" o "REFORMA" para mejorar el alquiler o venta de la vivienda.

¿QUÉ ES EL HOME STAGING?

Hoy en IPVALICANTE queremos hablarle del HOME STAGING: PUESTA EN ESCENA DE LA CASA.

El Home Staging consiste en  preparar una vivienda para mejorar su comercialización en el mercado de alquiler o de venta. 

Su objetivo es obtener un cambio positivo en la vivienda, a fin de hacerla más apetecible para compradores e inquilinos, y así aumentar las posibilidades de venderla o alquilarla en el menor tiempo posible, obteniendo el mayor beneficio para el propietario.

El home staging aparece en 1970 en Estados Unidos, en 1990 se difunde por Europa y es en el año 2000 cuando entra, aunque con poca fuerza, en España.

Las técnicas más utilizadas por los home stagers consisten en:

• Optimización de la iluminación de los espacios.
• Despersonalización de las viviendas.
• Modernización de la decoración.
• Mejora de los espacios y recorridos.
• Limpieza.
• Etc.

Desde IPVALICANTE creemos que en estos momentos en los que la oferta de vivienda en el mercado a disminuido, el distinguirse de sus competidores es una manera de acelerar el proceso de venta.

Con pequeñas inversiones se puede conseguir una mayor rapidez y mejores precios a la hora de vender o alquilar su inmueble.

El concepto HOME STATING hace surgir comentarios sobre si consiste en lo mismo que reformar pero con un nombre diferente y más actual.

Por eso vamos a intentar hoy dar una serie de diferencias entre el concepto de HOME STAGING y el  concepto de  REFORMAR.

HOME STAGING

"Preparar y acondicionar una vivienda para mejorar las condiciones de alquiler o venta de una forma fácil, económica y rápida"

 REFORMA

 

"Volver a formar, rehacer"

 Una de las primeras diferencias que se nos presentan es la antigüedad de los conceptos, el home staging surge en los años 70,  mientras que la acción de reformar surge posiblemente a la vez que la arquitectura, ya que de siempre hemos sentido la necesidad de cambiar, rehacer nuestros espacios.

Otra de las diferencias es el tiempo, una reforma es un proceso relativamente largo, que incluye temas de licencias, trámites, proyecto, obras etc. y como vemos en la definición de home staging este tiene que ser algo rápido, sencillo, no se suelen realizar grandes obras, simplemente pequeñas pero importantes acciones de: despersonalizar, despejar, reparar, limpiar, organizar y armonizar

Junto a la rapidez aparece el tema de la economía, presupuesto, el home staging es algo mucho más económico que una reforma.

Quizás la principal diferencia sean sus objetivos: 

El objetivo del home staging es hacer la vivienda más  atractiva para posibles compradores o inquilinos para venderla o alquilarla a un mejor precio y más rápido.

Como vemos el objetivo principal es vender o alquilar, mientras que en una reforma se busca rehacer nuestra vivienda según  nuestros nuevos gustos, necesidades etc.

Como podéis ver son dos conceptos bastante diferenciados, existen muchas más diferencias que seguro que se os ocurren. 

Ante cualquier duda sobre el servicio de home staging o pedir presupuesto sin compromiso sobre nuestros servicios no dude en ponerse en contacto con nosotros a través de nuestro teléfono de contacto: 655520774, mandando un Email: info@ipveuropa.com o a través de ipveuropa.com.

Pisos de bancos y promotoras con precios muy por debajo del mercado particular.

Hoy existe un cuarto mercado formado por los pisos de los bancos con precios muy por debajo de los tres mercados históricos. 

Nos enfrentamos a un futuro con dos tipos de valores de mercado y, por consiguiente, con dos tipos de valoraciones: las que realizarán los bancos sobre sus propios productos tomando como base sus precios de oferta y las valoraciones a nivel de calle, que no podrán usar como muestra los pisos de los bancos, ya que la misma normativa de valoraciones excluye del muestreo los elementos especulativos. Según el tipo de bien y el objeto de la valoración: método de coste, residual, capitalización y comparación de muestras de mercado.

De estos métodos, el más adecuado y usado para la valoración de inmuebles residenciales es el de comparación de muestras de mercado, que se realiza equiparando el piso a tasar con un mínimo de seis muestras que sean similares a ese inmueble en el proceso denominado de homogeneización de muestras de mercado. Asimismo, las muestras o comparables deben cumplir unos requisitos lógicos. En términos generales: deben estar situados en la misma zona, deben tener similares superficies, antigüedad y conservación, el mismo uso y tipología (no puedo o no debo comparar un piso con un chalet), e igualmente, deben ser similares en otras características físicas relevantes

Históricamente han existido tres mercados inmobiliarios vinculados en precios y, por ende, en criterios de valoración. La obra nueva copaba el 50% de las compraventas, el otro 50% eran ventas de segunda mano que se repartían por igual con la intervención de un profesional, un agente inmobiliario (el 25%), y entre particulares (el restante 25%). Los particulares desvirtuaban los precios de oferta al querer conseguir unos beneficios sobre sus pisos totalmente subjetivos, precios de oferta que debían ser corregidos por los tasadores expertos.

Hoy existe un cuarto mercado conformado por los pisos de los bancos y por importantes promotoras que acaparan un gran stock de viviendas muy por debajo en precio de los tres mercados históricos. Las normas de valoración, actualmente, son las mismas con un único diferencial, el muestreo. Las muestras elegidas para dotar de un valor al piso a tasar. Mientras que en un mercado libre debo tomar muestras de promociones libres y de pisos de segunda mano de oficinas inmobiliarias, en el cuarto mercado podría tomar muestras de las ofertas y ventas que ya se hayan realizado exclusivamente en ese mismo mercado.

Si analizamos la definición española de valor de mercado contemplada en la norma, ya que la europea difiere en aspectos sustanciales, este concepto queda claro. Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

• Que entre el vendedor y el comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajena a la causa del contrato.
• Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
• Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
• Los impuestos no se incluyen en el precio. Tampoco se incluyen los gastos de comercialización.

Como se comprueba en la lectura del apartado c), nos enfrentamos a un futuro con dos tipos de valores de mercado y por consiguiente con dos tipos de valoraciones: las que realizarán los bancos sobre sus propios productos tomando como base sus propios precios de oferta, y las valoraciones a nivel de calle que no podrán usar los pisos de los bancos como muestra ya que la misma normativa de valoraciones excluye del muestreo los elementos especulativos. Entendemos, entre otros, como elementos especulativos aquellos datos, ofertas o escenarios que, aun siendo relevantes para determinar el valor de mercado, traigan causa, de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios.

Si la tasación hipotecaria sigue las pautas explicadas, las entidades bancarias podrán bien usar sus propias muestras, poniendo los precios que deseen, o bien podrán usar muestras de mercado y justificar nuevamente la concesión de hipotecas al 120%. Los consumidores tendrán que escoger entre los productos inmobiliarios de los bancos, sabiendo la procedencia de sus pisos y aceptando sus precios o entre el mercado tradicional

Los alquileres incluyen cláusula de arbitraje ¿Què es el Arbitraje?

En los alquileres de larga duración cada vez son mas los que se incluye cláusula de Arbitraje o el cobro de rentas, de esta forma los propietarios hacen frente a su insuguridad blindando los contratos con coberturas adicionales para cobrar las rentas y proteger su vivienda.

•  La crisis dispara la desconfianza de los propietarios a alquilar y la demanda de garantías adicionales para ahorrar tiempo y dinero.

A pesar de que el alquiler está aumentando en España, la coyuntura económica ha disparado la desconfianza de los propietarios
Se teme no cobrar las rentas o sufrir destrozos en la vivienda y no se arriesga a firmar un contrato de arrendamiento si no es con una cobertura adicional que le de tranquilidad.
“Se da la paradoja de que hay más mercado de alquiler y más interés en alquilar, pero los propietarios prefieren esperar a alquilar para tener todas las garantías”
Garantías de cobro de rentas, seguros de actos vandálicos y, también, el Arbitraje, figuran entre los servicios elegidos por los propietarios para blindar sus inmuebles.

¿Qué es el Arbitraje?
A pesar de su crecimiento, el Arbitraje no es aún tan conocido en España como en otros países europeos y norteamericanos. Esta práctica –regulada por la Ley de Arbitraje 60/2003- es una vía paralela y sustitutoria de la  Justicia Ordinaria por la que, en caso de conflicto entre dos o más partes, un tercero neutral e imparcial, denominado árbitro, resuelve la controversia dictando un laudo (sentencia) que es de obligado cumplimiento, no recurrible y ejecutable. Es “de Derecho” cuando el árbitro es un abogado en ejercicio, experto y el laudo está motivado aplicando el Derecho, lo que garantiza la sujeción a las Leyes vigentes.
El arbitraje es una fórmula rápida, económica y eficaz, dado que se obtiene un laudo (sentencia firme) en un plazo mucho más rápido. Esta agilidad permite el ahorro de 6 meses de media en comparación con acudir a los Juzgados. En el caso de los procedimientos para el cobro de rentas y desahucios por impago, por ejemplo, Arrenta garantiza la obtención de un laudo en el plazo máximo de un mes. En el caso de que la parte condenada no acate el laudo, igual que con otro tipo de sentencias, se ejecutará por los Juzgados.
Para someterse al arbitraje, ambas partes deben estar de acuerdo y firmar un convenio que así lo reconozca y que representa una renuncia a solucionar los conflictos en los Juzgados. Esta cláusula, añadida al contrato de arrendamiento, se ha convertido en la mejor aliada de quienes quieren evitar enfrentarse a situaciones como un inquilino moroso o un propietario que no devuelve la fianza y, sobre todo, una solución rápida y más económica para quienes ya se ven con el problema.

Recomendaciones para alquilar con tranquilidad
- Que sea Arbitraje de Derecho. Para evitar que, en caso de tener que ejecutar el laudo en un Juzgado, el Juez lo rechace. Los jueces rechazan el arbitraje de equidad porque el único requisito que se pide al árbitro es que sea mayor de edad, lo que no garantiza la defensa de las partes con criterios acordes a la Ley.
- Que el procedimiento incluya la posibilidad de enervar. Para garantizar los derechos del inquilino a pagar su deuda antes de dictarse la sentencia y seguir en la vivienda –al menos en una primera ocasión-.
- Que se dicte el laudo en el lugar de la finca. Para evitar también que algunos jueces no lo acepten y por rapidez que conlleva (algunas instituciones arbitrales reducen costes presentando todos los laudos en Madrid, pero eso conlleva un mayor atasco de este partido judicial y considerables dilaciones en los tiempos de ejecución).
- Seleccionar bien la Entidad Arbitral, por sus árbitros, su experiencia en el sector inmobiliario, su rigor…

Efecto preventivo y garantías adicionales
Además de su rapidez y eficacia, otra de las características que hace crecer el uso del Arbitraje es su efecto
preventivo: el hecho de que ambas partes se comprometan a utilizarlo hace que sean más “cuidadosas” con sus
obligaciones.
En cuanto al ahorro económico, los procedimientos arbitrales son de por sí menos costosos que los judiciales.

Si alquilo mi piso ¿Cuanto tengo que pagar a hacienda?

Algunos caseros temen a hacienda a la hora de alquilar su piso

Algunos propietarios ven en hacienda un freno para sacar su piso al mercado del alquiler por el miedo que les supone tener que pagar muchos impuestos. Les vamos a  explicar por qué se trata de un temor infundado, ya que si bien el propietario tiene que declarar los ingresos obtenidos con el alquiler, esto no tiene por qué resultar caro, puesto que podrá aplicarse una serie de reducciones, de hasta el 100% en algunos casos la cantidad percibida por un propietario particular que alquila su vivienda por un alquiler tributa dentro del IRPF como capital inmobiliario en la declaración de la renta que se presenta cada año. no obstante hay gastos deducibles y diferentes reducciones que rebajarán la factura final

Serán gastos deducibles para el casero:

- los intereses de la hipoteca para la compra de la vivienda, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble (no los de ampliación o mejora)
- los gastos de formalización del arrendamiento
-  los tributos aplicados sobre los rendimientos o sobre la vivienda y los de defensa de carácter jurídico
-  los contratos de seguro, como los de responsabilidad civil, incendio o robo
-  las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono)
-  el importe que se destine a la amortización de la vivienda, por su depreciación efectiva. este valor se calcula aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo

El casero podrá además beneficiarse de las siguientes reducciones:

El arrendador podrá deducirse entre el 60% y el 100% del dinero obtenido en función de la edad y los ingresos del inquilino, tal  como indica el artículo 23 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas:

- si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del iprem (7.455,14 euros actualmente), el casero puede deducirse el 100% de las rentas obtenida

- si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y unos ingresos mayores que el iprem, y además el contrato de alquiler se firmó antes del 1 de enero de 2011, el casero puede deducirse el 100

- en otros casos, la reducción será del 60%

Peculiaridades en caso de alquilar la casa a un familiar

Alquilar la casa a un pariente puede aportar tranquilidad a muchos caseros, por conocer bien a la persona que habitará su vivienda. En caso de que el inquilino de la casa sea un pariente (se entiende como tal hasta el tercer grado de parentesco), también habrá que declarar los ingresos y la situación será la anteriormente explicada pero con una cierta limitación para evitar la “picaresca”. El importe que se declara como ingresado por el alquiler descontados los gastos deducibles no puede ser inferior al 2% del valor catastral (o el 1,1% si este valor catastral ha sido revisado o modificado y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994), estableciéndose este valor como el mínimo a declara

El negocio inmobiliario español se concentra en las zonas costeras

Dos tercios de las grandes aglomeraciones urbanas del mundo se encuentran situadas en el litoral o el 95% del comercio mundial se realiza por el mar. 

El hombre siempre ha considerado la costa como un buen lugar para vivir y la tendencia natural ha sido la de acercarnos al mar puntualmente, de vacaciones o de manera permanente.

En el litoral, español, es donde se dan las mejores condiciones para la vida. La atracción de la población hacia el litoral es biológica, especialmente en zonas de clima templado como nuestras costas Alicantinas. En ellas se dan mejores condiciones para la vida. Así, tarde o temprano, el hombre se acerca a las zonas costeras, lo que en España ha condicionado significativamente la actividad inmobiliaria.

Las cifras no dejan lugar a dudas. El 80% del negocio inmobiliario español se concentra en las zonas costeras y el 50% del stock, también. En la última década, en la Región de Murcia se ha registrado un incremento del 31,1% de las viviendas vacías, por encima de la media nacional (20,3%). En municipios turísticos como Roquetas de Mar (Almería) o Villajoyosa (Alicante), el incremento ha sido del 98% y del 70%, respectivamente.

Al calor de boom inmobiliario, España ha pasado de 21 a más de 25 millones de viviendas. Sin embargo, con el estallido de la 'burbuja' son muchas las promociones que se han quedado a medio construir y sin vender. Muchas de ellas, cerca de la costa. Viviendas en manos de promotoras y en su mayoría en manos de la banca - "una de cada dos viviendas ofertadas". Viviendas a las que es necesario encontrar una salida para desatascar el mercado, generar empleo y actividad económica.

CUANDO LAS VENTAS NO DEPENDEN DEL PRECIO 

“Hay promociones totalmente terminadas. Con descuentos del 40% al 70%, financiación del 100% y con los bancos o las promotoras obcecados en venderlas a toda costa. No se dan cuenta de que algunas de estas viviendas serán imposibles de vender. No es cuestión de precio, sino de producto, de lo que demanda la gente”.

"Las reglas del negocio inmobiliario han cambiado y estamos intentando averiguar ver qué nos inventamos para venderlo. Y, mucho de este producto seguramente nadie querrá ni comprarlo nunca", 

Ahora nos damos cuenta en el sector inmobiliario de los excesos cometidos, ahora tenemos prisa en la busqueda de soluciones.  “Obviamente, no lo hemos hecho bien. Después del boom inmobiliario cuando todo valía, nos hemos encontrado con problemas de distribución de las viviendas y promociones, falta de infraestructuras… Se pueden hacer muchas cosas para mejorar la costa, pero es necesario ponerse manos a la obra y no dejar escapar el tren”.

Este mercado sigue despertando el apetito de los compradores. Hay demanda. Nacional pero, sobre todo, internacional. Los últimos datos del Banco de España muestran una recuperación de la inversión extranjera en inmuebles en nuestro país durante los dos últimos años. En 2012 se registraron cifras ligeramente superiores a los niveles de 2006, en torno a 5.000 millones de euros. 

Los inversores extranjeros despiertan de su letargo

Eso en cuanto a volumen. En cuanto a operaciones, en 2007 se cerraron cerca de 41.500. Cinco años más tarde -tras caer hasta 22.400, mínimos en 2009-, la cifra roza las 38.000.

España ha vuelto a despertar el apetito comprador de los ciudadanos extranjeros. Los precios se han corregido casi un 40% -dependiendo de la zona- y son muchos los que vuelven a mirar hacia el litoral. 

Existe demanda que está buscando vivienda en la costa, pero le está costando mucho tomar decisiones y cada vez nos solicitan mas garantías como pueden ser el certificado IPV de compra o alquiler que emite IPVALICANTE .

RESUMEN 

Porque el mercado está roto. “Nadie puede decir cuál es el precio real de la vivienda. Con la irrupción de la banca, en el mercado han desaparecido todos los valores inmobiliarios. Ahora sólo hay valores bancarios que se fijan en base a provisiones y a su impacto en los balances, no en base a las calidades del inmueble, de su ubicación u orientación... Todo esto provoca que la decisión del comprador sea muy lenta”.
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Que necesito saber para alquilar una casa

Si desea alquilar una vivienda o solventar alguna duda respecto a los derechos y obligaciones que pueden derivarse de su contrato de alquiler debe tener en cuenta que éste se encuentra regulado en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Esta ley se aplica a todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del día 1 de enero de 1995; los contratos realizados con anterioridad se rigen por diversas disposiciones legales que han sido modificadas por la ley vigente, lo que hace más que recomendable que consulte a IPVALICANTE para cualquier cuestión que se pueda plantear al respecto.

Los consejos que se exponen a continuación se centran exclusivamente en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero de 1995.

También debe considerarse que a efectos de la aplicación de la ley vigente, se entiende por vivienda aquella edificación habitable cuya finalidad es la de satisfacer la necesidad de “primera vivienda” del arrendatario.

Así, la ley no es de aplicación a las viviendas que se habitan por razón del cargo o servicio que se presta (por ejemplo, porteros, guardas, empleados, asalariados, funcionarios, militares, alumnos y personal de las Universidades, etc.), ni a las denominadas “viviendas suntuosas”, es decir, aquellas que ocupan una superficie de más de 300 m2, o cuya renta inicial es 5,5 veces el salarios mínimo interprofesional; en ambos casos las partes son libres para acordar todos los términos del contrato.

¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento se realiza por escrito en el que debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.

No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto; basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto; aún así, y para facilitar esta labor, existe un “contrato-tipo” de venta en estancos con cuya adquisición se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante Notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si Ud., como arrendador (dueño) o arrendatario (inquilino), desea que se refuercen expresamente alguno de sus derechos o pretende incluir cláusulas especiales, le sugerimos que encomiende la redacción del contrato a IPVALICANTE, que le ofrecerá ofrecerle asesoramiento sobre todas las cuestiones relacionadas con la materia y con las particularidades que presente su caso concreto.

La duración del contrato

En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Si este plazo de duración fuese inferior a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años, con la única excepción de que el propietario-arrendador haya manifestado expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este tiempo.

Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre lo preavise al inquilino con un mes de antelación.

Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 años más, salvo que sea el inquilino el que comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.

Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de 1 año.

La fianza

En el momento de firma del contrato y por imperativo legal, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.

La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente).

El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán los gastos de su reparación del importe de la fianza.

La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también la de los intereses que haya generado.

Por último, la fianza podrá ser actualizada – como en el caso de la renta – una vez transcurridos los 5 primeros años de duración del contrato.

La renta

La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes.

Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.

Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta, etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda.

Por su parte, el propietario-arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).

Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta se modificará de conformidad a la variación que experimente el índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el  Instituto Nacional de Estadística..

La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC correspondiente al anterior a aquel en el que se celebró el contrato (último IPC publicado antes de la celebración del contrato); por ejemplo, si el contrato de arrendamiento se celebró en el mes de marzo del año 1.996, la renta se actualizará en el mes de marzo del año siguiente, 1.997, multiplicando su importe por el IPC correspondiente a la variación del IPC comprendida entre mes de febrero de 1.996 y el mes de febrero de 1997; y así sucesivamente.

Las partes están obligadas a mantener este sistema de actualización durante los 5 primeros años; a partir de entonces la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento, aunque generalmente se seguirá incrementando de conformidad al IPC.

Por último, la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al inquilino el importe de la actualización. En muchas ocasiones en el contrato se introduce una cláusula indicando expresamente que la renta se actualizará aunque no se realice esta comunicación.

¿Quién paga los gastos?

Los gastos generales, es decir, aquellos que derivan del uso corriente del inmueble en general (tales como las cuotas de la comunidad de propietarios, la piscina, ascensores y garajes, servicios de vigilancia, etc.) son de cuenta del propietario; también corresponde al propietario el pago del IBI y de la Tasa de Basuras y sólo en caso de que así se pacte expresamente en el contrato de arrendamiento, deberán ser asumidos por el inquilino.

Respecto a los servicios individuales, es decir, aquellos que el inquilino utiliza de forma independiente (agua, gas, teléfono, electricidad, etc.), serán abonados por el mismo salvo que las pactes acuerden lo contrario. A estos gastos también se les denomina “cantidades asimiladas a la renta”.

Las obras en la vivienda

Debe distinguirse al respecto entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación y las mejoras.

A. Las obras de conservación

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas, salvo que el deterioro lo haya producido el propio inquilino, o la vivienda haya quedado destruida por causas de las que no sea responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto, etc.) y que dan lugar a la extinción del contrato. El propietario-arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.

Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por culpa de dichas obras.

Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino, siempre que se lo comunique al propietario, y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.

Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin de las obras.

B. Las obras de mejora

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes.

Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se reduzca proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

En estos casos, el propietario deberá notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.

Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten a la vivienda. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a consecuencia de las mismas, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

Por su parte, el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad en la misma.

En ambos casos el propietario podrá exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original.

Por último, el arrendatario, previa notificación por escrito al propietario, podrá realizar en la vivienda aquellas obras que sean necesarias para adecuar la misma a su propia condición de minusválido o a la de su cónyuge, pareja de hecho, o familiares que convivan con él. Cuando finalice el contrato, si lo exige el arrendador, deberá reponer la vivienda a su estado inicial.

La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos los 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá superar el 20 % de la renta vigente.

La venta de la vivienda alquilada: los derechos del arrendatario

Si el propietario de una vivienda alquilada desea venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela en venta, en primer lugar, al arrendatario, indicándole el precio y el resto de las condiciones.

El inquilino, por su parte, dispondrá sobre la misma de un derecho de adquisición preferente o de “tanteo” y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.

Si el propietario no hiciese el ofrecimiento de la vivienda al arrendatario, y vendiese la vivienda por su cuenta a un precio inferior al comunicado, o incumpliese cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que el propietario la transmitió al tercero. A esto se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda.

El pacto por el cual el inquilino renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en aquellos casos en los que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por una duración superior a 5 años.

El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda de forma conjunta con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.

Por su parte, la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste alcance los 5 años de duración; después podrá optar por su extinción.

¿Cuándo puede resolverse el contrato? La extinción del contrato de arrendamiento

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del tiempo por el que se celebró.

Debe destacarse al respecto que, aunque las partes pueden acordar libremente su duración si se pactó por un tiempo inferior a 5 años, el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda hasta agotar este término, si lo desea, sin que el propietario pueda oponerse. Una vez cumplido este periodo, podrá comunicarle al inquilino su intención de no prorrogar el contrato.

En segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino pueden solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que incumplan sus respectivas obligaciones. Así, el propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:

• No paga la renta o la fianza.
• Subarrienda o cede a un tercero la vivienda sin consentimiento del propietario.
• Causa daños en la vivienda intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
• Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de ser “primera vivienda” del inquilino.

Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:

• No realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas.
• Perturba al inquilino en la utilización de la vivienda.

Por último, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador (por ejemplo, un terremoto) y por la declaración de ruina realizada por la administración competente.

La subrogación en el contrato de arrendamiento

La subrogación es la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular. Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino.

Así, se produce la subrogación en el lugar del propietario cuando éste vende a una tercera persona la vivienda arrendada. En estos supuestos, el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de arrendamiento, que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración.

La subrogación en el lugar del inquilino puede producirse en diversas situaciones, que detallaremos a continuación.

En primer lugar, el fallecimiento del inquilino, que no conlleva necesariamente la extinción del contrato de arrendamiento dado que pueden subrogarse en el mismo:

• El cónyuge del arrendatario o la pareja de hecho (tanto homosexual como heterosexual) que al tiempo del fallecimiento conviviera con él, exigiéndose en este último caso un periodo de convivencia de al menos 2 años o descendencia en común.
• Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores.
• Los ascendientes o hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
• Las personas, distintas de mencionadas, que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.

Si existen varias personas de las anteriores con derecho a subrogarse en el arrendamiento, se aplicará el mismo orden en el que figuran mencionadas, si bien los padres mayores de 70 años tendrán prioridad sobre los descendientes.

En los casos de igualdad, tiene preferencia la persona que tuviera una minusvalía superior al 60 %, las que tuvieran cargas familiares y en última instancia el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

Si, por el contrario, no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento se extinguirá.

También se extinguirá el arrendamiento si al propietario no se le comunicase el fallecimiento y la identidad de la persona que se va a subrogar en el contrato de arrendamiento en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario.

En segundo lugar, también se produce la subrogación en el lugar del inquilino en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial del mismo. En estos supuestos, el cónyuge que no sea titular del contrato de arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada si se le atribuye por sentencia judicial, siempre que se lo comunique al arrendador en el plazo de 2 meses contados desde la fecha de notificación de la sentencia.

La cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo

Por cesión del contrato se entiende la transmisión que realiza el propietario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona.

El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de una parte de la vivienda de la que disfruta y que a su vez ha alquilado al propietario.

El inquilino sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y tan sólo por el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando.

En ambos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, es necesario que el propietario preste su consentimiento por escrito.

Reclamaciones y desahucios

En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas, etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitan por el llamado  juicio verbal:

• En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino) por falta de pago de las rentas.
• En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento de su plazo de duración .
• Las reclamaciones por la falta de pago de la renta o cantidades asimiladas independientemente de la cantidad que se reclame.

El arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas.

Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas podrán archivarse si antes del juicio, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento. Con este pago se enerva (detiene) la demanda de desahucio.

No obstante, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta mediante escrito fehaciente (esto es, quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del escrito, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax, etc.) con al menos 1 mes de antelación a la fecha de la presentación de la demanda. Para más información www.ipveuropa.com

IPVALICANTE acaba de firmar un contrato de colaboración con SUELOTECHO

El acuerdo desarrollado a través de IPVALICANTE comenzará con el proyecto en fase piloto en la provincia de Alicante, “Certificado de Transparencia”, herramienta online para la evaluación de la veracidad en viviendas publicadas a través  del portal inmobiliario de SUELOTECHO.

IPVALICANTE y SUELOTECHO recientemente firmaron un Acuerdo Marco de Colaboración por el que se, «establecen, una relación de cooperación para que todas las viviendas publicadas por SUELOTECHO, lleven su certificado IPV de transparencia  en los datos publicados por el portal inmobiliario».

Esta colaboración viene cimentada en las reiteradas quejas de los particulares que están intentando comprar o alquilar una vivienda, local u otro inmueble a través de la red se ha encontrado incongruentes descripciones, fotos engañosas, falta de documentación e incluso la propiedad se puede encontrar en diferentes litigios.

 La gran revolución mediática de internet está trasformando el sector inmobiliario cualquiera pueda subir su inmueble y de manera gratuita exponer la descripción y fotos que crea conveniente para sus intereses, lo cual no indica que sean el reflejo y situación real del mismo. Es por lo que surge esta iniciativa en la certificación del inmueble a la hora de publicarse en sus tres puntos importantes: DATOS, DOCUMENTACIÓN y FOTOGRAFÍA. El inmueble será inspeccionado por un Inspector de Vivienda que certificará los datos a publicar.

Este certificado ayudara en gran medida a todos los usuarios que utilizan internet como vía de localización de propiedades, de esta forma  lo harán con seguridad y confianza en lo que ven publicado.

Se están ultimando los últimos detalles para incorporarse al proyecto en la provincia de Madrid, a través IPVSUPROVI. www.ipveuropa.com

Diez claves para los extranjeros que quieran comprar un piso en España

1. ¿Cualquier extranjero puede comprar un piso en España? En la actualidad, ¿no se requiere cumplir ningún requisito -trabajo, residencia- para poder comprar un piso en España?

Para comprar un piso en España, únicamente es necesario contar con el Número de Identificación de Extranjeros (NIE), que es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial. Es posible solicitar el NIE personalmente o través de algún representante con autorización ante las delegaciones y subdelegaciones de Gobierno. Y en las oficinas de extranjería. Desde el extranjero también es posible tramitar este documento.

Cuando se trata de comprar una vivienda, las agencias inmobiliarias pueden agilizar este trámite. Si se ha realizado la búsqueda de vivienda y se tiene claro el inmueble que se va a comprar, un agente de la propiedad inmobiliaria, por ejemplo, puede redactar un contrato de arras o señal que servirá para agilizar la tramitación del NIE. También es importante hacer una provisión de impuestos.

2. Si un extranjero compra un piso pero mantiene su residencia en otro país, ¿paga los impuestos en España?

Se entiende que todos los impuestos y gastos asociados a la compra de la vivienda deben pagarse en España, es decir, IVA en caso de vivienda nueva o ITP en caso de segunda mano, así como los gastos de tasación, notaría, gestoría y registro. Igualmente, impuestos como el IBI o la tasa de basuras, derivados de la compra de ese inmueble, se pagan aquí.

En España existe el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que es un tributo directo que grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y entidades no residentes, salvo que sean contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se entenderá que una persona tiene su residencia habitual en territorio español cuando permanezca en España más de 183 días durante el año natural. En tal caso, se tributa por IRPF, no por IRNR.

Todo dependerá, no obstante, de si se soporta o no un impuesto personal en el extranjero y de la existencia de convenios de doble imposición. Así, por ejemplo, en cuanto a los rendimientos del capital inmobiliario, habría que establecer la base imponible sobre el valor catastral o, si el inmueble está alquilado, sobre la renta anual obtenida. El tipo general del IRNR es del 24%.

3. ¿La hipoteca ha de concederla un banco español o pueden pedir el préstamo a un banco de su país?

No se ha hecho ningún tipo de aclaración a este respecto, dado que las modificaciones propuestas para la Ley de Extranjería anunciadas aún están valorándose. En el mercado existen hipotecas para no residentes, que son préstamos que se conceden a extranjeros sin residencia fiscal en España. Dado que lo que se pretende con la nueva normativa es dotar a ese extranjero de un permiso de residencia, lo lógico es que éste pudiera adherirse a las mismas ofertas hipotecarias a las que tiene acceso una persona con nacionalidad española.

En principio, el extranjero puede tener una cuenta bancaria en su país, pero la recomendación, si va a comprar una vivienda en España, es que lo tenga en una sucursal con presencia en nuestro país. Existen muchas entidades españolas que operan en el extranjero.

4. Hasta ahora, ¿tener un piso en España no daba a los extranjeros el derecho a empadronarse en nuestro país u obtener permiso de residencia?

No es lo mismo el empadronamiento que el permiso de residencia. El padrón municipal depende del ayuntamiento y en él deben estar dadas de alta todas las personas que habitan en el municipio, sean nacionales o extranjeras, teniendo estas últimas su situación regularizada en el Registro del Ministerio del Interior o no.

Respecto al permiso de residencia, hasta ahora la compra de una vivienda en España no garantizaba la obtención de una autorización de residencia. Si antes se hacía con esa intención, el extranjero no residente debía solicitar una autorización de residencia no lucrativa, cumpliendo una serie de requisitos.

5. ¿El permiso de residencia que conceda el Gobierno será solo al titular de la vivienda o también a su familia directa? ¿Quiénes podrán agregarse como beneficiarios de ese permiso de residencia? Está claro que el Gobierno no ha precisado nada al respecto, pero quizá por la experiencia de otros países se pueda contar cómo se suele hacer

El Gobierno habla de la concesión de un permiso de residencia temporal o de la ampliación del mismo, no de otorgar un permiso de residencia permanente. Por otro lado, las diferencias frente a los países que se han puesto de ejemplo, Irlanda y Portugal, son bastante grandes.

En Portugal obtienen el permiso de residencia todos los extranjeros que compren una propiedad a partir de 500.000 euros. En Irlanda, también existe una cantidad mínima de medio millón de euros y, además, se controla mucho más a los solicitantes porque la concesión de residencia queda sujeta a la decisión de un comité.

En cuanto a si la residencia se otorga al titular o a toda su familia, entendemos que existirán trámites y plazos que cumplir para extender esta autorización a los familiares. En España, la reagrupación familiar está regulada en estos momentos a través de una residencia temporal. Un extranjero con residencia legal en España puede solicitar una autorización de residencia para la reagrupación de sus familiares.

6. Cuando vendan ese piso, ¿los extranjeros perderán el permiso de residencia? Igual, aunque no se sepa cómo se hará en España, por lo visto en otros países.

Es posible que el Gobierno establezca plazos en este sentido, eliminando la posibilidad especulativa a corto plazo, aunque lo que se pretende con esta iniciativa es, precisamente, aliviar el stock.

En cuanto a la renovación del permiso de residencia, deducimos que se seguirán las mismas vías que hasta ahora. Actualmente, cuando se quiere renovar un permiso de residencia, sea cual sean su tipología, se debe acudir a la oficina de extranjería que corresponda dentro de los 60 días naturales previos a la caducidad del permiso vigente, y hasta un máximo de 90 tras la expiración del mismo.

En este sentido, es importante que el Gobierno defina de qué tipo de permiso de residencia se trata. Un permiso de residencia temporal permite estar en España entre 90 días y 5 años. La primera concesión es de un año y se puede renovar. En términos generales, sin entrar en excepciones, tras cinco años de residencia temporal continuada es posible solicitar la de carácter permanente.

7. Los inmigrantes tipo que llegan a España, ¿tienen capacidad económica suficiente para invertir en un piso más de 160.000 euros?

En principio, la intención del Gobierno es atraer a extranjeros con el capital suficiente para responder a la compra de la vivienda, incluso con el pago al contado. Es importante que se establezcan mecanismos para evitar el blanqueo de capitales.

Los requisitos para la concesión de hipotecas son bastante rígidos en lo que respecta a la solvencia del solicitante, por lo que es tarea de la entidad financiera valorar la capacidad económica del comprador. Estamos hablando de un importe mínimo de 160 mil euros. Teniendo en cuenta que las hipotecas que se suscriben hoy cubren como mucho el 80% del valor de tasación, el solicitante tendría que tener un ahorro previo de 32.000 euros, más el 10% de los gastos, es decir, unos 52.000 euros.

Por otro lado, han sido varias las asociaciones de inmigrantes que han criticado esta iniciativa, entendiendo la vivienda como un tema muy serio y sensible que no debería entrar en relación con la extranjería. Así, los afectados admiten que la propuesta tiene como objetivo un tipo de inmigrante de clase media-alta, mientras que se discrimina a otra clase de inmigrante que ya lleva años trabajando en España ayudado a levantar la economía española.

Fuentes legales consultadas por pisos.com afirman que, realmente, la modificación de la Ley de Extranjería tiene el enfoque en chinos y rusos, que tienen un nivel adquisitivo más alto, lo que podría elevar la cantidad necesaria para conceder el permiso de residencia, aunque sin llegar quizá a los niveles de Irlanda y Portugal.

8. ¿chinos y rusos son clientes pujantes en el mercado inmobiliario español? ¿Por qué? ¿Les interesa España como inversión en vivienda o para vivir? ¿Para qué quieren ser propietarios en España? ¿El permiso de residencia les puede interesar?

Según la opinión mayoritaria de los profesionales del sector, los que más interés actualmente por comprar casa en España son los rusos, los chinos y los nórdicos. Frente a la débil demanda nacional, el cliente extranjero es un recurso cada vez más fuerte. En España, el número de empadronados chinos y rusos apenas supone el 4,1% del total de extranjeros, pero nadie niega que se hayan convertido en compradores activos dentro del mercado inmobiliario español desde la crisis. La caída de los precios de la vivienda ha propiciado y puesto en bandeja esta creciente inversión.

El perfil de los compradores chinos atiende a dos vías. Por un lado, están los multimillonarios a los que les gusta comprar casas espectaculares en las mejores zonas, sobre todo, en ciudades como en Madrid y Barcelona, tal y como han revelado algunos promotores, aunque también les gusta comprar segunda residencia en Mallorca o Marbella, sin importar si en el distrito o en el propio edificio hay más personas de origen chino. Por otro lado, hay una parte de la población china de clase media que invierte en el ladrillo español por motivos laborales, mostrando su preferencia por casas de entre 60 y 80 metros cuadrados, o incluso menores. Los datos de empadronamiento van al hilo de este interés creciente. Las autonomías con más chinos empadronados son Cataluña, con 49.290, y Madrid, con 46.032, lejos de las cifras que presentan otras comunidades de la costa como la Comunidad Valenciana, con 19.344, y Andalucía, con 17.789. Según el Instituto Nacional de Estadística, a principios de este año. en España había un total de 175.813 chinos empadronados.

En cuanto a los compradores rusos, suelen ser, tanto compradores con alto poder adquisitivo como a ciudadanos de clase media. Los compradores de nivel adquisitivo medio más comunes suelen ser parejas de 30 a 50 años, que se decantan por apartamentos de segunda residencia de una o dos habitaciones. En 2011, los rusos adquirieron un total de 1.645 viviendas en España, esto es, el 7,86% de las compradas por extranjeros, y lo hicieron principalmente con fines turísticos. Al contrario que los chinos, suelen concentrar sus adquisiciones inmobiliarias en la costa levantina, en la Costa del Sol y Costa de Almería, así como propiedades singulares en Madrid, Barcelona y Marbella. De hecho, ya se empieza a afirmar que están desplazando al tradicional mercado de compradores británicos.  Según el INE, a principios de 2012 existían 57.275 rusos en nuestro país.

Según los últimos datos del Ministerio de Empleo y Seguridad Social, correspondientes a junio de este año, casi la totalidad de los ciudadanos chinos que viven el país tienen la tarjeta de residencia (174.585 de los 175.813 chinos empadronados). Por el contrario, son los residentes rusos los que carecen en mayor medida de estos documentos (40.386 de los 57.275 rusos empadronados). Muchos de estos potenciales compradores extranjeros llevan tiempo quejándose de los trámites que les exige el Gobierno español para poder ser propietarios de viviendas en España, algo que muchos promotores inmobiliarios han pedido que se flexibilice para poder dar salida al stock.

Una de las quejas históricas de los extranjeros no residentes es la cantidad de trámites burocráticos existentes en España para comprar un inmueble. La solución que plantea el Gobierno facilita las adquisiciones, según un bufete consultado por pisos.com.

9. ¿Cómo suelen acceder al mercado inmobiliario español? (bancos, inmobiliarias, internet, particulares…)

Normalmente, los potenciales compradores chinos suelen ser muy reservados. Además, el tema del idioma influye mucho a la hora de cerrar cualquier venta, tal y como afirman profesionales que trabajan con este tipo de clientes. El comprador chino huye de la financiación bancaria por un tema cultural y, en un principio, intenta costeárselo por sí mismo por medio de sus propios ahorros o pidiendo prestado a familiares o amigos. Algunos de los canales de acceso más frecuentes para ellos también son las consultoras chinas que colaboran con consultoras españolas, así como inmobiliarias que ofrezcan un servicio bilingüe. En la última edición del SIMA Otoño, así como en la anterior, se ha dedicado un espacio exclusivo para los potenciales compradores chinos gracias a un acuerdo de colaboración con Infochina Gestión para facilitar las inversiones.

En cuanto a los rusos, existen muchas agencias inmobiliarias ubicadas en Moscú que venden casas en España. Las agencias españolas que tengan un socio ruso son las mejor posicionadas, pues además, muchas de ellas tienen catálogos de casas en alfabeto cirílico. Las ferias inmobiliarias españolas también está propiciando el comercio inmobiliario con los potenciales compradores rusos, como por ejemplo las últimas ediciones de Barcelona Meeting Point, que ha invitado a importantes miembros de la Federación Rusa, y a empresarios del país, para que conozcan el mercado español y se interesen por invertir en España.

10. ¿Son buenos pagadores? ¿Qué perfil tienen?

Los chinos, como su fama les precede, suelen ser trabajadores de sol a sol, además de ahorradores y buenos pagadores. En la cultura china un impago es casi como una mancha en el honor, es motivo de incomodidad para un individuo, por tanto, siempre suelen cumplir con los pagos de manera puntual. La mayoría de las hipotecas tienen un plazo de amortización más corto que las de los españoles y la tasa de impago es realmente baja, según afirman algunas agencias inmobiliarias también dedicadas a tratar con este cliente.

En cuanto a los rusos, el número de transacciones cerradas y el aumento en el mercado inmobiliario español, reflejan por sí solos que el número cada vez mayor de operaciones que se cierran por parte de estos ciudadanos. De hecho, los rusos son un grupo relevante que dinamiza el mercado inmobiliario de muchos países y tampoco faltan a sus pagos, de hecho, en muchas ocasiones, paga en efectivo.