El alquiler se impone como forma de vida

El alquiler se impone. Cada vez más aumenta la cantidad de familias que prefieren pagar mensualmente por su vivienda que tener que comprarla. La reciente encuesta que IPVEUROPA ha realizado entre 410 usuarios del portal demuestra que el 52% de los inquilinos e inquilinas consideran el arrendamiento como una forma de vida. “No quiero comprar”, respondió la mayoría.

Cinco años antes la tendencia era la inversa. En 2008, casi el 66% de los encuestados aseguraban que el alquiler sólo era una alternativa temporal hasta que pudieran acceder a la compra -únicamente el 34% lo valoraban como una buena opción a largo plazo-, según el estudio que entonces elaboró Enalquiler.com.

Sin embargo, tres años después, el alquiler como forma de vida comenzó a adquirir más protagonismo: el 43% lo preferían por encima de la compra en 2011, especialmente las personas mayores de 50 años ya que dos de cada tres jóvenes no consideraban todavía que arrendar fuera la opción final.

En 2013, el porcentaje de quienes apuestan por el alquiler se ha incrementado en 9 puntos, alcanzando el 52%. Esta subida se debe a varias razones que también se reflejan en la investigación demoscópica de Enalquiler.com. La crisis económica y financiera ha reducido la capacidad adquisitiva de las familias y la concesión de hipotecas por parte de los bancos, por lo que ha crecido el mercado del alquiler a precios y condiciones más asequibles.

Así, mientras que en 2011 el 54% de los consultados disponían de entre 900 y 1.800 euros de ingresos mensuales, en 2013 las personas con esas ganancias han disminuido al 43%. Esta reducción de recursos económicos de los potenciales inquilinos y el aumento de la oferta de pisos en alquiler han debido influir en la actitud de los arrendadores. No sólo han ido bajando las rentas sino que también disminuyeron progresivamente las exigencias.

Rebajas de un 11% en el alquiler

Este año más de la mitad de las personas que alquilan -54%- han conseguido que les bajen el precio, situándose la media de rebaja en el 11,17% sobre la pretensión económica inicial del propietario; sólo uno de cada cinco inquilinos no logró convencerlo para pagar menos. En 2011, el 40% obtenía descuento mientras que un tercio de los preguntados, a pesar de haberlo intentado, no pudo ahorrar en el alquiler.

Condiciones más flexibles

Actualmente, además de poder optar a precios más ajustados, los requisitos para alquilar un piso son más flexibles. El aval bancario y tener un contrato indefinido eran condiciones que imponían el 73% y el 51% de los caseros, respectivamente, en 2008. Un lustro después, las enormes dificultades para obtener respaldos bancarios y empleos estables han provocado que sólo el 27% de los propietarios pidan el aval y el 29% contrato indefinido. Ahora, la mayor exigencia es el depósito de un mes de fianza -72%.

¿Quién alquila?

Mujer, de entre 25 y 44 años, con estudios universitarios y unos ingresos que oscilan entre los 900 y los 1.800 euros al mes son los rasgos característicos de quien hoy en día alquila su vivienda a través de internet, según muestra el sondeo de Enalquiler.com de 2013.

Este perfil no ha variado sustancialmente en los últimos años.

¿Qué provoca la elección?

Tampoco han cambiado las razones principales que determinan la elección de la vivienda. Ante la pregunta ¿Qué elemento dirías que pesa más en tu decisión?, las personas encuestadas respondieron en el mismo orden y en similar proporción en 2011 y 2013:

-Las condiciones de la vivienda (40% y 43%)

-El precio (33% y 35%)

-El barrió (21% y 19%)

-El tamaño (4% y 2%)

¿Cada cuánto tiempo se cambia de piso?

A pesar del aumento de la oferta de alquileres y de la disminución de precios, no se observa una tendencia a cambiar en poco tiempo de vivienda. Prácticamente, la cantidad de inquilinos que se traslada de casa cada año o cada dos años (37%) es la misma que la que permanece en el mismo piso más de cinco años o nunca se ha cambiado (39%). La mayoría se mudan para buscar un piso mejor (47%).

Una de cada diez personas encuentra piso en menos de quince días, pero más de la mitad de quienes tratan de alquilar tardan entre dos semanas y dos meses en lograrlo.

La encuesta de este año también revela un dato inédito con respecto a los estudios anteriores: el 9% de los inquilinos manifiesta que nunca ha firmado un contrato de alquiler.

Certificado Energético una “Subasta” de precios, !Quien da menos¡

Tengo un piso alquilado y el inquilino se me va a finales de mes. Me han llamado de la inmobiliaria donde tengo puesto el piso en alquiler y me han dicho que me tengo que sacar el Certificado Energético.

Al principio pensé que eso del Certificado Energético era algo que se había sacado la inmobiliaria de la manga, pero luego, según me explicaron, resulta ser que es en aplicación de un RD que acaba de entrar en vigor a partir del 1 de Junio.

Se ofrecieron ellos muy “amablemente” a sacarme el Certificado Energético, diciendo que ya estaban acostumbrados a pedirlo y que conocían a muchos técnicos que se lo hacían muy barato.

No es que sea muy desconfiado, pero tanta predisposición y amabilidad proviniendo de ellos consiguió ponerme la mosca detrás de la oreja y decidí enterarme por mi cuenta.

Puse en Google “Certificado Energético” y me salieron de repente 3.700.000 resultados. Abrumado por tal cantidad de información, me armé de paciencia y empecé por el primero.

A la décima página que visitaba ya me fui haciendo una idea de lo que iba esto del Certificado Energético. Me enteré de que, aunque acaba de entrar en vigor, desde hace ya mucho tiempo hay un montón de empresas, de plataformas y de profesionales que se dedican a esto.

Al ser éste un país donde los pícaros de todo el mundo vienen a sacarse el doctorado, donde nació el timo de la estampita o el del tocomocho, donde a fuerza de practicarla se ha acuñado el término “picaresca”, donde se ha convertido en una forma de vida para muchos, a nadie le parece raro o le resulta chocante que incluso antes de que fuera obligatorio para todas las casas que se vendan o alquilen disponer de un Certificado Energético, surgieran empresas, plataformas y profesionales que ofrecían sus servicios a precios inexplicablemente más bajos de los que, en un principio, se barajaron como más probables.

Bajo el estandarte de la libertad de tarifas, han aparecido, como decía antes, un ejército de pícaros que han conseguido, a base de prácticas profesionales de muy dudosa ética convertir un posible sector o área de trabajo para los técnicos competentes en un ridículo mercado donde se compran, se venden y hasta se subastan de uno en uno, de diez en diez o por miles los certificados energéticos.

Existen opiniones en el sentido de que una rebaja de los precios no tiene porque ser  perjudicial en sí misma, ya que se fomenta la libre competencia. Pero esta bajada de tarifas ha venido de la mano de una serie de prácticas claramente irregulares y que pueden considerarse sospechosas.

Existe publicidad en la que se garantiza la máxima calificación (A) si se contrata el Certificado Energético con la empresa anunciante. Algo que convierte el certificado, la calificación y la etiqueta energética en un simple papel que acompaña, por RD, los contratos de compraventa y alquiler de viviendas. Se acaba perdiendo el espíritu de la norma que no es otro que el de tratar de reducir, en la medida de nuestras posibilidades, las emisiones contaminantes, logrando viviendas y edificios cada vez más eficientes energéticamente hasta conseguir el objetivo de que sean 100 % eficientes y que su consumo de energía sea prácticamente nulo.

Ojo al dato. Si lo de comprar una (A) no es de recibo, debéis saber que existen empresas, plataformas y técnicos que se dedican a ofrecer el Certificado Energético en la modalidad “a distancia”. Esta técnica, esta práctica, esta estafa consiste en que el Certificado Energético se redacta sin desplazarse hasta la vivienda, local o edificio para realizar la toma de datos. La introducción de datos en los programas autorizados se realiza toda “por defecto” por lo que la calificación energética, aparte de no ser auténtica, con toda seguridad será peor que la real.

También existe el Certificado Energético en la modalidad “Hágaselo usted mismo”, como si de un mueble de Ikea se tratase, en el cual, el propietario (el que paga religiosamente) tiene que rellenar una serie de datos como pueden ser las superficies de los suelos, los techos, las paredes, el nº de ventanas y sus medidas, los materiales con los que su casa está construida, el tipo de calefacción que tiene, su potencia, etc, etc, etc. Resultado: Un propietario dando vueltas por toda la casa midiéndola, mirando detrás de la caldera para ver si encuentra la potencia, haciendo multiplicaciones y sumas de no se sabe que, tirándose de los pelos porque no entiende nada, maldiciendo la hora en que decidió contratar así el Certificado Energético porque le iba a salir mucho más barato y una empresa, o una plataforma o un profesional bien acomodado en el sillón de su oficina poniendo la mano para cobrar por no hacer nada.

Seguimos con las picardías: La modalidad “todo en uno”, como las impresoras que imprimen escanean y sacan fotocopias. Se trata de empresas, o plataformas o profesionales que visitan edificios enteros de viviendas o locales en venta o en alquiler y en los que ofrecen los Certificados Energéticos “tirados de precio” siempre y cuando se les encarguen una cantidad elevada de viviendas o locales dentro de ese edificio. En principio parece lógico que se rebaje el precio ya que los locales o las viviendas tendrán, en su envolvente térmica y en sus instalaciones, las mismas características con lo que la toma de datos se simplifica considerablemente. Lo que la Comunidad de Propietarios no sabe y la empresa, o la plataforma o el profesional se cuida mucho de no decir es que resulta mucho más barato, y tiene la misma validez, el Certificado Energético de todo el edificio que los certificados energéticos de cada una de las viviendas y/o locales que constituyen el edificio.

Más botones de muestras pícaras: En la modalidad “Oferta”, las empresas y los profesionales publican en páginas web de compras en grupo o colectivas, la realización de Certificados Energéticos con descuentos en torno al 70%-75%. De los precios finales de las ofertas las páginas web se quedan hasta con el 50% en concepto de publicidad y beneficios. Ahora me pregunto yo: ¿Qué gana el que hace un Certificado Energético a esos precios? Pienso: Con lo que gana una empresa o un profesional haciendo un Certificado Energético a esos precios, sigo preguntándome: ¿Qué calidad tendrá el Certificado Energético que redacte? ¿Será fiable la calificación que den?

Otro ejemplo: Los bancos y las inmobiliarias que sacan a concurso centenares o miles de viviendas que tienen en venta o alquiler. Los únicos que tienen acceso a estos concursos son grandes empresas y/o tasadoras que subcontratan a cientos de técnicos por toda España y a los que les obligan a realizar varios Certificados Energéticos diarios por unos honorarios humillantes. A este respecto, recientemente se ha publicado una noticia en la que se dice que Bankia ha sacado el Certificado Energético de 20.000 viviendas en poco más de un mes.

He querido dejar para el final lo que raya en lo indecente, lo que nos muestra la baja catadura moral de aquellas plataformas que lo ponen en práctica, lo que deja al propietario con una mano delante y otra detrás por la calidad de los Certificados Energéticos que se consiguen de esta manera y lo que deja por los suelos la profesionalidad, la honorabilidad y la valoración social de los técnicos que aceptan trabajar en esas condiciones. Es la modalidad “Subasta”.

En la modalidad de Certificado Energético “Subasta”, el cliente (gratis, como no podía ser de otra forma) publica los datos de su vivienda o local, la dirección, la población, la superficie y solicita un presupuesto. A continuación la web publica esos datos y pone un precio de salida (que desconozco como calculan o si lo hacen a bulto). Los técnicos registrados comienzan a pujar a la baja y lo que al principio tenía un valor determinado por la web, acaba valiendo la cuarta parte al final de la puja. Son los propios técnicos los que se quitan los trabajos unos a otros. De esta manera, el Certificado Energético de una casa en Sevilla lo puede conseguir un técnico de Palencia por un precio vergonzoso.

Es momento de terminar. He querido repasar las distintas formas que conozco de cómo la picaresca, tan típicamente nuestra, se ha adueñado de nuestros Certificados Energéticos, pero probablemente habrá muchos más.

El ahorro y la eficiencia en el consumo de energía, la reducción en las emisiones de CO2, la racionalización de los recursos energéticos, conceptos tan bonitos como solidarios se han convertido en un lodazal gracias a nuestros “queridos pícaros”.

Cómo actuar cuando Hacienda te exige; "Impuesto extra por la compra de una vivienda"

Cómo esquivar a Hacienda cuando te exige impuestos extra por la compra de una vivienda.

Recibir una carta de Hacienda pocas veces hace presagiar buenas noticias. Si en esa misma misiva aparece escrito “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados” y “Propuesta de liquidación”, prepárese para una buena sacudida a su bolsillo.

Desde hace varios años, las comunidades autónomas -acuciadas por la crisis y la falta de ingresos- están remitiendo a quienes compraron vivienda hace algunos años un documento en el que reclaman el pago de impuestos 'extra' por dicha operación. La Consejería de Economía y Hacienda de turno considera que el precio de compra sobre el que se calcularon los impuestos a pagar por el comprador no cuadra con el valor que la Administración local asigna a dicho inmueble. De ahí la reclamación de esas cantidades adicionales. 

En algunas ocasiones, la entidad bancaria que financia la operación advierte al comprador de este contratiempo pero la mayoría de las veces, esta carta le pilla totalmente desprevenido. 

Veamos un ejemplo real. Imagine que a principios de 2012 compró una casa de segunda mano en Madrid por 275.000 euros y que, por esa operación, tuvo que pagar 19.250 euros en concepto de impuestos a la Comunidad de Madrid, en concreto, el 7% por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Imagine que un año y medio más tarde, recibe en su casa una carta con una desagradable sorpresa de la Consejería de Economía y Hacienda en la que le reclama casi 6.000 euros más por aquella compra.  

La que se describe es una situación que se lleva produciendo desde hace años en todo el territorio español. Y, a diferencia de lo que pueda parecer, no se trata de casos aislados. “No es raro que varios años después de haber comprado un piso y haber pagado los impuestos correspondientes, la comunidad autónoma de turno reclame mayores impuestos”.

Notificaciones que, como la que se adjunta, exigen al afectado el pago de una serie de cantidades que se calculan en base al valor que la Administración de turno concede a ese inmueble -valor catastral, valor de mercado...- y que no siempre coincide con el precio escriturado. En este ejemplo concreto, la Comunidad de Madrid atribuye a la vivienda un valor de 354.000 euros, casi 80.000 euros por encima del precio escriturado o pagado hace año y medio por su actual propietario.

Vías para escapar de las garras de Hacienda

Una vez recibida la carta y tras el enfado inicial, son muchos los ciudadanos que deciden abonar las cantidades exigidas, pero otros optan por recurrir este tipo de decisiones e intentar ganar la batalla a Hacienda. IPVEUROPA ha ganado ya dos recursos y se muestra optimista de cara al futuro. “Hay que pelear. Se puede ganar. Si no luchas hoy no llores mañana". Pero ¿cuáles son los pasos a seguir?

Una vez que el afectado ha recibido la notificación, el contribuyente dispone de 10 días hábiles para consultar el expediente, formular las alegaciones y presentar los documentos y justificantes que considere necesarios. "Para hacer estas alegaciones todavía no hay que pagar porque la liquidación provisional todavía no es firme". Pasado este tiempo e independientemente de que se realizaran alegaciones o no, la Administración envía al contribuyente la liquidación provisional, que es la que hay que pagar. "En esta liquidación pueden haber tenido en cuenta las alegaciones que se hubiesen realizado", matiza. Se puede pagar de una vez, aplazar el pago o fraccionarlo. Pero hay que pagar.

El afectado dispone de un mes para presentar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR) de la comunidad autónoma a la que pertenezca. "La presentación de cualquiera de estos recursos no suspende el periodo de ingreso de la deuda tributaria en los plazos establecidos para tal fin, es decir, hay que pagar sí o sí".

Cuando las cifras reclamadas superan los 150.000 euros, también existe la posibilidad de acudir al Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC). Asimismo, el afectado puede ir a los juzgados, pero esta vía implica un mayor coste económico. "También existe la posibilidad de pedir una tasación pericial contradictoria, pero no lo aconsejo", apunta IPVEUROPA. "La tiene que pagar el contribuyente y es preferible ir por el camino del recurso ante el TEAR".

El recurso de reposición se debe presentar ante el mismo organismo que ha dictado la liquidación provisional. “Son juez y parte. No se van a quitar la razón”. Por ello, lo habitual es que falle a favor de la Administración.

La reclamación económico-administrativa ante el TEAR “es un proceso más lento que el recurso de reposición, pero suele ser más efectivo”, apunta este experto. “Siempre hay defectos de forma. Si se hacen bien los recursos se puede ganar en el 99% de los casos”.

Ambos procedimientos no son excluyentes, pero no se pueden interponer de manera paralela. Es decir, se puede presentar un recurso de reposición y si este falla en nuestra contra, interponer una reclamación económico-administrativa.

IPVEUROPA explica que el TEAR suele tardar aproximadamente un año en responder. "Aunque falle a nuestro favor, no cierra la vía para que la Administración haga otra valoración y presente una nueva liquidación provisional. Cuando esto sucede se vuelve a presentar un recurso muy parecido ante el TEAR que, en aproximadamente otro año, vuelve a pronunciarse. En la mayoría de los casos vuelve a dar la razón al afectado y aunque la Administración podría volver a calcular la liquidación, tira la toalla", concluye.

Ipveuropa.com lleva avisando de estas revisiones además de las catastrales a través de su blog y página web, desde hace más de un año.