miércoles, 10 de julio de 2013

Adiós a la clase media española, ése es el quid de la cuestión



La clase media es la columna vertebral del sistema y el eje de la estabilidad social y económica de nuestro país. Pero nuestra clase media española se está destruyendo a un ritmo imparable día tras día, en un proceso que está en curso, con la creciente pérdida de derechos y el aumento de los impuestos que gravan a los contribuyentes, sobre todo por el rescate a la banca. Y lo apreciamos en un desplome del consumo, en un repunte de los impagos y en un aumento de la morosidad. Por qué hay que decir que este país bate mes a mes records de morosidad, y con el desempleo brutal que sufrimos no hará más que intensificarse esta tendencia. La salvación de la banca con inyecciones de dinero público y la carga asfixiante fiscal-tributaria a los contribuyentes es una amenaza para todos y produce un inevitable incremento de la brecha entre ricos y pobres, que se ha duplicado de una forma nítida en los últimos cinco años.

Muchos tópicos se nos están viniendo abajo. Uno de ellos es el famoso 'Hacienda somos todos'. A la vista de lo sucedido las últimas semanas, pienso que no, que Hacienda somos muchos, y unos pocos van por libre y encima con disculpas por los 'errores' cometidos por parte del responsable máximo del ramo. Qué diferencia de trato con cualquier vulgar contribuyente escogido al azar entre los millones de españoles con los que Hacienda no tiene ningún reparo ni miramiento, aunque se equivoque en sancionarlo, si no contesta un requerimiento en forma y plazo, aunque el error sea de la propia Agencia Tributaria. La misma Hacienda que podrá embargar la vivienda a un autónomo, aunque en la nueva la nueva ley de emprendedores se contempla que en caso de impago no se embargará la del emprendedor. Pero esta limitación no es tal si las deudas son contraídas con la Hacienda o la administración pública.

España sufre una crisis fiscal por el aumento de los gastos a raíz de la crisis y, sobre todo, por la vía de la recaudación. Lo ratifican las cifras de déficit y las de ingresos, que muestran que las administraciones públicas recaudan poco, lo que me lleva a decir que en este país se creó una estructura de gastos que no se correspondía con la verdadera capacidad recaudatoria. Las altas cifras de desempleo y la caída general de los salarios y las rentas son las principales causas que explican que las subidas de tipos en el IRPF no se hayan correspondido con incrementos proporcionales en las arcas públicas. Y además, nuestra clase media también ha visto mermado su poder adquisitivo con las tres subidas del IVA decretadas desde el inicio de la crisis. En definitiva, pintan bastos para la inmensa mayoría de los españoles, por lo que me creeré las perspectivas positivas cuando las vea, las toque y las contraste en mi bolsillo y cuenta corriente. De palabrería ya no vive nadie; de hechos sólidos y consumados, sí. Nuestra clase media no la vamos salvar con expectativas económicas que se pueden cumplir o no, sino con coraje y defendiendo a ultranza los derechos de los que aquí vivimos, y sobre todo dando ejemplo, y esto último muchos responsables políticos no lo están dando ni de lejos. Ése es el quid de la cuestión y no otro.

martes, 9 de julio de 2013

Al español le cuesta vender a pérdida, pero a veces hay que hacerlo "CULTURA FINANCIERA"



"En España no existe cultura financiera. Se piensa más en el gasto que en el ahorro. Y la gente no planifica".  IPVEUROPA cree que no hay planificación financiero-fiscal.
Este planteamiento también sirve para la que ha sido la principal inversión de muchas familias en las últimas dos décadas: el ladrillo. En este sector creen que sigue habiendo "oportunidades", aunque quizás no en España. Eso sí, hay que tener en cuenta que si se tiene un piso como forma de ahorro hay que tener valentía para tomar decisiones difíciles: "Al español le cuesta vender a pérdida, pero a veces hay que hacerlo".

Los españoles no piensan demasiado en su futuro. Y, evidentemente, eso se acaba traduciendo en sustos que, además, muchas veces llegan en el momento más inesperado e inadecuado.
Así, sólo el 44% de nuestros vecinos asegura que tendría capacidad económica suficiente para afrontar sus gastos habituales durante tres meses si mañana se quedara sin ningún ingreso. Una situación lógica en un país en el que el 39% de sus ciudadanos admite que "no ahorra nada" y apenas el 15% lo hace periódicamente.
Esto no es cosa sólo de la crisis. Pero la recesión ha agravado las cosas. Por un lado, la presión fiscal ha subido, con más de 30 incrementos de impuestos. Un trabajador con un salario medio paga más del 50% de sus ingresos a Hacienda. Y si miramos al futuro, la cosa se complica, con un sistema público de pensiones que está al límite de su capacidad. Sin embargo, sólo el 48% de la población cuenta con un plan privado, a años luz de lo que ocurre en otros países europeos.
Ni siquiera pueden estar seguros de que sus herederos podrán aprovecharse de lo que han conseguido a lo largo de su vida. Por eso, las renuncias a las herencias han aumentado un 110% desde 2007. El coste de asumir las deudas del finado a veces supera los posibles beneficios. Y no hay muchos lugares a los que agarrarse. Casi el 95% de los ciudadanos cree que los bancos (se supone que sus asesores en estos temas) son los culpables de la crisis y sólo el 18% tiene plena confianza en su entidad.

En opinión de IPVEUROPA, el origen del problema es que "en España no existe una cultura financiera. Se piensa más en gasto que en ahorro. La gente no planifica". Por ejemplo, muchos no saben que los planes de pensiones, aunque fiscalmente favorables durante la vida laboral, tributan en el momento del rescate. O no se dan cuenta de que tener mucho patrimonio en inmuebles puede suponer un problema en determinados casos, como el de ese empresario que tenía un patrimonio de 10 millones en bienes inmuebles, ninguna liquidez y apenas 20.000 euros en la cuenta.
Invertir en ladrillo no es fácil. No hablamos de la casa en la que uno vive, sino del piso de la playa o del apartamento que se alquila. IPVEUROPA advierte de que "al español le cuesta vender a pérdida, pero a veces hay que vender, generar liquidez y cancelar deudas". La peor inversión financiera es tener una casa "a la que vas 10 días al año".
Sin embargo, incluso teniendo esto en cuenta, ésta es una opción que ellos plantean a sus clientes a menudo. Eso sí, con condiciones: "Residencial, en una región sin burbuja, en euros para no tener riesgo de tipo de cambio, en un país estable y con seguridad jurídica". ¿Quedan sitios así? Pues aseguran que sí: París, Bruselas,... "Hay capitales en Europa con precios casi tres veces por debajo de otras". En estos lugares, comprar un piso y alquilarlo puede ser casi como "tener un bono".
www.ipveuropa.com  o info@ipveuropa.com  para más información.

¿Cómo hacer un contrato de alquiler con la nueva ley de fomento del alquiler?


La reforma de la Ley de Arrendamientos ha tenido tanto tratamiento mediático que puede parecer más de lo que en realidad ha sido.


A la hora de la verdad ha consistido poco más que en disminuir la duración obligatoria de los alquileres de vivienda, que para el casero pasa de 5+3 años a 3+1, y para el inquilino ha quedado reducida a seis meses.



Por lo tanto cuando llegue el momento de redactar un contrato de alquiler a partir de 6 de junio de 2013, habrá que tomar en consideración pocas medidas para adaptarlo a la ley reformada, entre las que cabe destacar las siguientes:

A.- DURACION:

Como ha quedado dicho se ha disminuido la duración obligatoria para el casero, pero por ser un imperativo legal esta circunstancia es indiferente que se haga constar o no en el contrato.

Sin embargo desde el punto de vista del casero, si quiere asegurarse la permanencia del inquilino y que no haga uso de la facultad que le concede la LAU de dar por terminado el contrato transcurridos seis meses deberá introducir los siguientes conceptos:

a) Pactar una larga duración para el contrato, p. ej. 10 o 15 años.

b) Acordar la indemnización que marca la ley, un mes por año que falte por cumplir si el inquilino quiere marcharse antes.

No cabe duda que esta indemnización actuará como disuasoria para el inquilino que piense marcharse si encuentra un alquiler más barato.

Si lo que ocurre es que el inquilino por razones personales no puede seguir pagando el alquiler, la solución aconsejable es la misma que antes de la reforma, llegar al acuerdo de finalización menos dañoso para ambas partes.

B.- NECESIDAD DEL ARRENDADOR:

Si se decide introducir la cláusula disuasoria antedicha, y puesto que otra de las reformas es suprimir el requisito de hacer constar en el contrato la facultad de darlo por terminado en caso de necesidad del arrendador, en justa reciprocidad el casero debería renunciar en contrato a esa facultad de darlo por terminado por necesidad de la vivienda para él o sus familiares próximos.

C.-ACTUALIZACIÓN DEL ALQUILER:

En íntima conexión con lo anterior y para evitar que esa larga duración y el efecto de la inflación perjudiquen al dueño, la ley permite que se pacte un sistema de actualización distinto del que ha sido habitual hasta el momento, el IPC general, cabe por lo tanto pactar por ejemplo que el alquiler se actualizará conforme a las variaciones que experimente el precio del barril de petróleo, o cualquier otro índice similar, que ofrezca mayor fiabilidad para mantener en el casero el poder adquisitivo de ese alquiler.

D.- INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

La LAU prevé que a partir de 6 de junio de 2013, la inscripción en el Registro de la Propiedad será obligatoria para el inquilino si quiere conservar el alquiler en caso de venta de la vivienda a un tercero y para el arrendador si quiere ejercer la posibilidad de dar por terminado el contrato mediante requerimiento notarial.

Teniendo en cuenta que esa inscripción supone que previamente el contrato ha de ser otorgado en escritura pública ante Notario y todo ello va a suponer un considerable gasto, deberá pactarse previamente si esos gastos correrán por cuenta del casero o del inquilino, o, como parece más equitativo, se sufragarán a medias.

E.- COMPENSACION DE ALQUILERES POR OBRAS DE REFORMA O REHABILITACION.

Esta opción que si supone una auténtica novedad si se quiere que funcione correctamente deberá establecerse en el contrato del modo más pormenorizadamente posible.

El casero deberá previamente obtener un presupuesto detallado de las obras de rehabilitación o reforma que van a ser objeto de compensación por parte del inquilino con cargo a los alquileres.

Este presupuesto deberá incorporarse al contrato con el fin de que sirva para determinar el objeto y calidades de las obras que debe acometer el inquilino.

Deberá hacerse constar en el contrato:

a) Que las obras deben atenerse en cuanto a calidad y cuantía al presupuesto incorporado al contrato
b) El plazo de ejecución de esas obras.
c) Los alquileres que el inquilino podrá compensar como consecuencia de las obras realizadas.
d) Que la falta de ejecución o ejecución defectuosa autoriza al casero para dar por terminado el contrato

Para cualquier duda, consulta, información o elaboración info@ipveuropa.com o www.ipveuropa.com

domingo, 7 de julio de 2013

Principios fundamentales para trabajar en el sector inmobiliario.




Principios fundamentales para trabajar en el sector inmobiliario
Estoy orgulloso de escribir un blog (no lo voy a ocultar) porque exige ser constante, porque me permite conservar experiencias que he vivido, y porque produce una gran satisfacción cuando alguien me dice que ha leído alguna de mis peripecias y que le ha gustado hacerlo. Cuando empecé  en el sector inmobiliario con IPVEUROPA todo mi trabajo se basaba en seis principios fundamentales, los cuales os traslado;

1. PASIÓN
. "La pasión por lo que haces es imprescindible. Si no la tienes, olvídate de todo lo demás," sin embargo, la pasión debe ir acompañada de esfuerzo, trabajo, ambición y objetivos.
2. RIESGO. El riesgo es básico para ser creativo. No hay que temer los errores, de los errores podemos aprender cosas nuevas.
3. LIBERTAD. "Diviértete y no busques el éxito, sino la felicidad." La libertad es importante siempre que parta de un orden y una planificación. De hecho,  recomiendo "tirar del hilo" porque nunca sabemos adónde nos puede llevar una idea.
4. ÉTICA. "Has de crear para la gente, no para ti. Si ganas mucho dinero y no lo inviertes en un legado para la gente ¿de qué habrá servido?" Los valores es el único punto que no se cuestiona.
5. HUMILDAD Y GENEROSIDAD. Recomiendo ser humilde para poder aprender de cualquiera y ser generoso en compartir lo que sabes o lo que haces.
6. CREATIVIDAD. El objetivo final es desarrollar la creatividad al máximo. Hay que ser capaz de transformarse constantemente, replantearse el origen de las cosas, para ser verdaderamente creativo. Las preguntas ¿por qué...? y ¿y si...? son las dos principales herramientas de innovación que existen.
De forma resumida :  La importancia de tener siempre curiosidad, de combinar estudios y "universidad callejera," de salir del área de confort, de aprender de los fracasos y no temer el cambio. Debemos salir de la rutina. Debemos hacer cosas que nos apasionen y no permitir jamás que nadie nos impida soñar en hacer nuestro trabajo bien y sentirnos satisfechos.

lunes, 1 de julio de 2013

¿Cómo exportar los inmuebles de España?



No es un secreto que el sector inmobiliario en España sufre un exceso de oferta, una escasa  demanda y falta de crédito y está pasando por sus peores momentos desde el estallido de la última crisis. Los expertos del sector apuestan por dos vías de escapa principales:
  • la rehabilitación y
  • la atracción de la demanda extranjera.
En el primer caso, se trata de planificación y ejecución por parte del Gobierno de un plan de financiación, así como remover trabas legislativas a nivel autonómico y local para favorecer las tareas de rehabilitación.
Esta vía es deseada y necesaria, con una proyección a largo plazo, pero como muchas reformas y planificaciones a nivel estatal llevará tiempo hasta que vean la luz.
Otra de las vías de salida del sector puede ser la atracción de la demanda extranjera. En otras palabras, como afirman los expertos: “España tiene que exportar viviendas”.
La diferencia entre ambas vías es que la segunda no depende de las burocracias gubernamentales, sino de la voluntad y la buena estrategia para captar clientes e inversores por parte de cada una de las empresas promotoras. Ahora bien, sabemos que hay que buscar compradores foráneos. Pero…
  • ¿en qué mercados enfocarnos?,
  • ¿cómo llegamos y comunicamos con los clientes?,
  • ¿qué SAC ofrecemos?
  • y por último, ¿cómo procesamos y ejecutamos la venta del bien, dado que el trámite y  los requisitos legales aplicables a los ciudadanos Españoles, residentes no Españoles /UE son diferentes en cada caso?
Contestamos a estas preguntas una a una:
Rusos, chinos, y sudamericanos de alto poder adquisitivo son los ejemplos de compradores potenciales interesados en concesión del permiso de residente que les dará una oportunidad de residir en nuestro país y disfrutar de  alta calidad de vida, buen clima y deliciosa gastronomía.
Respecto a la búsqueda y acercamiento a estos mercados, existen varias vías, entre las cuales se puede destacar la colaboración con una inmobiliaria local extranjera, que a base de una comisión u otra remuneración económica ofrecerán a sus clientas vuestra cartera de inmuebles. El riesgo de este método, puede ser la pérdida de control y visibilidad que dificultará la medición,  rendimiento y posibilidades de mejorar y adaptar la oferta al mercado foráneo.
Otra forma puede ser la creación de filial/sucursal en el país meta. Con esto, la empresa logrará todo el control sobre los procesos de la compañía subsidiaría, pero el proceso de creación de una compañía puede ser largo y costoso.
Una de las formas más económicas y directas (evitando los costes pagados a terceros), con la que pueden beneficiarse las empresas pequeñas y familiares, es a través de la denominada “internacionalización digital”- creación de las campañas online en las versiones extranjeras de Google, Yandex- el buscador ruso con 60% de la cuota del mercado, o Alibaba de China.

 
 
4 principios R.A.C.E en los que se basa el desarrollo proyectos de internalización digital del sector inmobiliario.
Este método le permite a la empresa promotora española a crear anuncios de pago por click que aparecerán entre las primeras posiciones en resultados de búsqueda y estarán tan lejos como un click del cliente. Según las herramientas de búsqueda de palabras clave, ¡hay 7000! búsquedas mensuales de las propiedades españolas por compradores potenciales rusos.  Portales digitales destinados a la oferta de inmuebles extranjeros también puede ser una buena opción que garantiza la visibilidad de la cartera de productos. Este método también le permite a la empresa a medir  impacto de los anuncios sobre los usuarios, comportamiento de clientes en su sitio web y lo que se puede medir, ¡se puede mejorar!
www.ipveuropa.com  ¿cuál sería la mejor forma de conseguir los compradores extranjeros?