1.
¿Cualquier extranjero puede comprar un piso en España? En la
actualidad, ¿no se requiere cumplir ningún requisito -trabajo,
residencia- para poder comprar un piso en España?
Para
comprar un piso en España, únicamente es necesario contar con el Número
de Identificación de Extranjeros (NIE), que es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial.
Es posible solicitar el NIE personalmente o través de algún
representante con autorización ante las delegaciones y subdelegaciones
de Gobierno. Y en las oficinas de extranjería. Desde el extranjero
también es posible tramitar este documento.
Cuando
se trata de comprar una vivienda, las agencias inmobiliarias pueden
agilizar este trámite. Si se ha realizado la búsqueda de vivienda y se
tiene claro el inmueble que se va a comprar, un agente de la propiedad inmobiliaria,
por ejemplo, puede redactar un contrato de arras o señal que servirá
para agilizar la tramitación del NIE. También es importante hacer una
provisión de impuestos.
2. Si un extranjero compra un piso pero mantiene su residencia en otro país, ¿paga los impuestos en España?
Se
entiende que todos los impuestos y gastos asociados a la compra de la
vivienda deben pagarse en España, es decir, IVA en caso de vivienda
nueva o ITP en caso de segunda mano, así como los gastos de tasación,
notaría, gestoría y registro. Igualmente, impuestos como el IBI o la
tasa de basuras, derivados de la compra de ese inmueble, se pagan aquí.
En España existe el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que es un tributo directo que grava la renta obtenida en territorio español por
las personas físicas y entidades no residentes, salvo que sean
contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
(IRPF). Se entenderá que una persona tiene su residencia habitual en
territorio español cuando permanezca en España más de 183 días durante
el año natural. En tal caso, se tributa por IRPF, no por IRNR.
Todo
dependerá, no obstante, de si se soporta o no un impuesto personal en
el extranjero y de la existencia de convenios de doble imposición. Así,
por ejemplo, en cuanto a los rendimientos del capital inmobiliario,
habría que establecer la base imponible sobre el valor catastral o, si
el inmueble está alquilado, sobre la renta anual obtenida. El tipo
general del IRNR es del 24%.
3. ¿La hipoteca ha de concederla un banco español o pueden pedir el préstamo a un banco de su país?
No
se ha hecho ningún tipo de aclaración a este respecto, dado que las
modificaciones propuestas para la Ley de Extranjería anunciadas aún
están valorándose. En el mercado existen hipotecas para no residentes,
que son préstamos que se conceden a extranjeros sin residencia fiscal en
España. Dado que lo que se pretende con la nueva normativa es dotar a
ese extranjero de un permiso de residencia, lo lógico es que éste
pudiera adherirse a las mismas ofertas hipotecarias a las que tiene
acceso una persona con nacionalidad española.
En
principio, el extranjero puede tener una cuenta bancaria en su país,
pero la recomendación, si va a comprar una vivienda en España, es que lo tenga en una sucursal con presencia en nuestro país. Existen muchas entidades españolas que operan en el extranjero.
4.
Hasta ahora, ¿tener un piso en España no daba a los extranjeros el
derecho a empadronarse en nuestro país u obtener permiso de residencia?
No
es lo mismo el empadronamiento que el permiso de residencia. El padrón
municipal depende del ayuntamiento y en él deben estar dadas de alta
todas las personas que habitan en el municipio, sean nacionales o
extranjeras, teniendo estas últimas su situación regularizada en el Registro del Ministerio del Interior o no.
Respecto
al permiso de residencia, hasta ahora la compra de una vivienda en
España no garantizaba la obtención de una autorización de residencia. Si
antes se hacía con esa intención, el extranjero no residente debía
solicitar una autorización de residencia no lucrativa, cumpliendo una
serie de requisitos.
5.
¿El permiso de residencia que conceda el Gobierno será solo al titular
de la vivienda o también a su familia directa? ¿Quiénes podrán agregarse
como beneficiarios de ese permiso de residencia? Está claro que el
Gobierno no ha precisado nada al respecto, pero quizá por la experiencia
de otros países se pueda contar cómo se suele hacer
El
Gobierno habla de la concesión de un permiso de residencia temporal o
de la ampliación del mismo, no de otorgar un permiso de residencia
permanente. Por otro lado, las diferencias frente a los países que se
han puesto de ejemplo, Irlanda y Portugal, son bastante grandes.
En
Portugal obtienen el permiso de residencia todos los extranjeros que
compren una propiedad a partir de 500.000 euros. En Irlanda, también existe una cantidad mínima de medio millón de euros y, además, se controla mucho más a los solicitantes porque la concesión de residencia queda sujeta a la decisión de un comité.
En
cuanto a si la residencia se otorga al titular o a toda su familia,
entendemos que existirán trámites y plazos que cumplir para extender
esta autorización a los familiares. En España, la reagrupación familiar
está regulada en estos momentos a través de una residencia temporal. Un
extranjero con residencia legal en España puede solicitar una
autorización de residencia para la reagrupación de sus familiares.
6.
Cuando vendan ese piso, ¿los extranjeros perderán el permiso de
residencia? Igual, aunque no se sepa cómo se hará en España, por lo
visto en otros países.
Es
posible que el Gobierno establezca plazos en este sentido, eliminando
la posibilidad especulativa a corto plazo, aunque lo que se pretende con
esta iniciativa es, precisamente, aliviar el stock.
En cuanto a la renovación del permiso de residencia, deducimos que se seguirán las mismas vías que hasta ahora. Actualmente, cuando se quiere renovar un permiso de residencia,
sea cual sean su tipología, se debe acudir a la oficina de extranjería
que corresponda dentro de los 60 días naturales previos a la caducidad
del permiso vigente, y hasta un máximo de 90 tras la expiración del
mismo.
En
este sentido, es importante que el Gobierno defina de qué tipo de
permiso de residencia se trata. Un permiso de residencia temporal
permite estar en España entre 90 días y 5 años. La primera concesión es
de un año y se puede renovar. En términos generales, sin entrar en
excepciones, tras cinco años de residencia temporal continuada es
posible solicitar la de carácter permanente.
7.
Los inmigrantes tipo que llegan a España, ¿tienen capacidad económica
suficiente para invertir en un piso más de 160.000 euros?
En
principio, la intención del Gobierno es atraer a extranjeros con el
capital suficiente para responder a la compra de la vivienda, incluso
con el pago al contado. Es importante que se establezcan mecanismos para
evitar el blanqueo de capitales.
Los
requisitos para la concesión de hipotecas son bastante rígidos en lo
que respecta a la solvencia del solicitante, por lo que es tarea de la
entidad financiera valorar la capacidad económica del comprador. Estamos
hablando de un importe mínimo de 160 mil euros. Teniendo en cuenta que
las hipotecas que se suscriben hoy cubren como mucho el 80% del valor de
tasación, el solicitante tendría que tener un ahorro previo de 32.000
euros, más el 10% de los gastos, es decir, unos 52.000 euros.
Por
otro lado, han sido varias las asociaciones de inmigrantes que han
criticado esta iniciativa, entendiendo la vivienda como un tema muy
serio y sensible que no debería entrar en relación con la extranjería.
Así, los afectados admiten que la propuesta tiene como objetivo un tipo de inmigrante de clase media-alta,
mientras que se discrimina a otra clase de inmigrante que ya lleva años
trabajando en España ayudado a levantar la economía española.
Fuentes
legales consultadas por pisos.com afirman que, realmente, la
modificación de la Ley de Extranjería tiene el enfoque en chinos y
rusos, que tienen un nivel adquisitivo más alto, lo que podría elevar la
cantidad necesaria para conceder el permiso de residencia, aunque sin
llegar quizá a los niveles de Irlanda y Portugal.
8.
¿chinos y rusos son clientes pujantes en el mercado inmobiliario
español? ¿Por qué? ¿Les interesa España como inversión en vivienda o
para vivir? ¿Para qué quieren ser propietarios en España? ¿El permiso de
residencia les puede interesar?
Según
la opinión mayoritaria de los profesionales del sector, los que más
interés actualmente por comprar casa en España son los rusos, los chinos
y los nórdicos. Frente a la débil demanda nacional, el cliente
extranjero es un recurso cada vez más fuerte. En España, el número de
empadronados chinos y rusos apenas supone el 4,1% del total de
extranjeros, pero nadie niega que se hayan convertido en compradores
activos dentro del mercado inmobiliario español desde la crisis. La
caída de los precios de la vivienda ha propiciado y puesto en bandeja
esta creciente inversión.
El
perfil de los compradores chinos atiende a dos vías. Por un lado, están
los multimillonarios a los que les gusta comprar casas espectaculares
en las mejores zonas, sobre todo, en ciudades como en Madrid y
Barcelona, tal y como han revelado algunos promotores, aunque también les gusta comprar segunda residencia en Mallorca o Marbella,
sin importar si en el distrito o en el propio edificio hay más personas
de origen chino. Por otro lado, hay una parte de la población china de
clase media que invierte en el ladrillo español por motivos laborales,
mostrando su preferencia por casas de entre 60 y 80 metros cuadrados, o
incluso menores. Los datos de empadronamiento van al hilo de este
interés creciente. Las autonomías con más chinos empadronados son
Cataluña, con 49.290, y Madrid, con 46.032, lejos de las cifras que
presentan otras comunidades de la costa como la Comunidad Valenciana,
con 19.344, y Andalucía, con 17.789. Según el Instituto Nacional de
Estadística, a principios de este año. en España había un total de
175.813 chinos empadronados.
En
cuanto a los compradores rusos, suelen ser, tanto compradores con alto
poder adquisitivo como a ciudadanos de clase media. Los compradores de
nivel adquisitivo medio más comunes suelen ser parejas de 30 a 50 años,
que se decantan por apartamentos de segunda residencia de una o dos
habitaciones. En 2011, los rusos adquirieron un total de 1.645 viviendas
en España, esto es, el 7,86% de las compradas por extranjeros, y lo
hicieron principalmente con fines turísticos. Al contrario que los chinos, suelen concentrar sus adquisiciones inmobiliarias en la costa levantina,
en la Costa del Sol y Costa de Almería, así como propiedades singulares
en Madrid, Barcelona y Marbella. De hecho, ya se empieza a afirmar que
están desplazando al tradicional mercado de compradores británicos.
Según el INE, a principios de 2012 existían 57.275 rusos en nuestro
país.
Según
los últimos datos del Ministerio de Empleo y Seguridad Social,
correspondientes a junio de este año, casi la totalidad de los
ciudadanos chinos que viven el país tienen la tarjeta de residencia
(174.585 de los 175.813 chinos empadronados). Por el contrario, son los
residentes rusos los que carecen en mayor medida de estos documentos
(40.386 de los 57.275 rusos empadronados). Muchos de estos potenciales compradores extranjeros llevan
tiempo quejándose de los trámites que les exige el Gobierno español
para poder ser propietarios de viviendas en España, algo que muchos
promotores inmobiliarios han pedido que se flexibilice para poder dar
salida al stock.
Una
de las quejas históricas de los extranjeros no residentes es la
cantidad de trámites burocráticos existentes en España para comprar un
inmueble. La solución que plantea el Gobierno facilita las
adquisiciones, según un bufete consultado por pisos.com.
9. ¿Cómo suelen acceder al mercado inmobiliario español? (bancos, inmobiliarias, internet, particulares…)
Normalmente,
los potenciales compradores chinos suelen ser muy reservados. Además,
el tema del idioma influye mucho a la hora de cerrar cualquier venta,
tal y como afirman profesionales que trabajan con este tipo de clientes.
El comprador chino huye de la financiación bancaria por un tema cultural y,
en un principio, intenta costeárselo por sí mismo por medio de sus
propios ahorros o pidiendo prestado a familiares o amigos. Algunos de
los canales de acceso más frecuentes para ellos también son las
consultoras chinas que colaboran con consultoras españolas, así como
inmobiliarias que ofrezcan un servicio bilingüe. En la última edición
del SIMA Otoño, así como en la anterior, se ha dedicado un espacio
exclusivo para los potenciales compradores chinos gracias a un acuerdo
de colaboración con Infochina Gestión para facilitar las inversiones.
En
cuanto a los rusos, existen muchas agencias inmobiliarias ubicadas en
Moscú que venden casas en España. Las agencias españolas que tengan un
socio ruso son las mejor posicionadas, pues además, muchas de ellas
tienen catálogos de casas en alfabeto cirílico. Las ferias inmobiliarias españolas también está propiciando el comercio inmobiliario con
los potenciales compradores rusos, como por ejemplo las últimas
ediciones de Barcelona Meeting Point, que ha invitado a importantes
miembros de la Federación Rusa, y a empresarios del país, para que
conozcan el mercado español y se interesen por invertir en España.
10. ¿Son buenos pagadores? ¿Qué perfil tienen?
Los
chinos, como su fama les precede, suelen ser trabajadores de sol a sol,
además de ahorradores y buenos pagadores. En la cultura china un impago
es casi como una mancha en el honor, es motivo de incomodidad para un
individuo, por tanto, siempre suelen cumplir con los pagos de manera
puntual. La mayoría de las hipotecas tienen un plazo de amortización más corto que
las de los españoles y la tasa de impago es realmente baja, según
afirman algunas agencias inmobiliarias también dedicadas a tratar con
este cliente.
En
cuanto a los rusos, el número de transacciones cerradas y el aumento en
el mercado inmobiliario español, reflejan por sí solos que el número
cada vez mayor de operaciones que se cierran por parte de estos
ciudadanos. De hecho, los rusos son un grupo relevante que dinamiza el
mercado inmobiliario de muchos países y tampoco faltan a sus pagos, de
hecho, en muchas ocasiones, paga en efectivo.
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