Pisos de bancos y promotoras con precios muy por debajo del mercado particular.

Hoy existe un cuarto mercado formado por los pisos de los bancos con precios muy por debajo de los tres mercados históricos. 

Nos enfrentamos a un futuro con dos tipos de valores de mercado y, por consiguiente, con dos tipos de valoraciones: las que realizarán los bancos sobre sus propios productos tomando como base sus precios de oferta y las valoraciones a nivel de calle, que no podrán usar como muestra los pisos de los bancos, ya que la misma normativa de valoraciones excluye del muestreo los elementos especulativos. Según el tipo de bien y el objeto de la valoración: método de coste, residual, capitalización y comparación de muestras de mercado.

De estos métodos, el más adecuado y usado para la valoración de inmuebles residenciales es el de comparación de muestras de mercado, que se realiza equiparando el piso a tasar con un mínimo de seis muestras que sean similares a ese inmueble en el proceso denominado de homogeneización de muestras de mercado. Asimismo, las muestras o comparables deben cumplir unos requisitos lógicos. En términos generales: deben estar situados en la misma zona, deben tener similares superficies, antigüedad y conservación, el mismo uso y tipología (no puedo o no debo comparar un piso con un chalet), e igualmente, deben ser similares en otras características físicas relevantes

Históricamente han existido tres mercados inmobiliarios vinculados en precios y, por ende, en criterios de valoración. La obra nueva copaba el 50% de las compraventas, el otro 50% eran ventas de segunda mano que se repartían por igual con la intervención de un profesional, un agente inmobiliario (el 25%), y entre particulares (el restante 25%). Los particulares desvirtuaban los precios de oferta al querer conseguir unos beneficios sobre sus pisos totalmente subjetivos, precios de oferta que debían ser corregidos por los tasadores expertos.

Hoy existe un cuarto mercado conformado por los pisos de los bancos y por importantes promotoras que acaparan un gran stock de viviendas muy por debajo en precio de los tres mercados históricos. Las normas de valoración, actualmente, son las mismas con un único diferencial, el muestreo. Las muestras elegidas para dotar de un valor al piso a tasar. Mientras que en un mercado libre debo tomar muestras de promociones libres y de pisos de segunda mano de oficinas inmobiliarias, en el cuarto mercado podría tomar muestras de las ofertas y ventas que ya se hayan realizado exclusivamente en ese mismo mercado.

Si analizamos la definición española de valor de mercado contemplada en la norma, ya que la europea difiere en aspectos sustanciales, este concepto queda claro. Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

• Que entre el vendedor y el comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajena a la causa del contrato.
• Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
• Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
• Los impuestos no se incluyen en el precio. Tampoco se incluyen los gastos de comercialización.

Como se comprueba en la lectura del apartado c), nos enfrentamos a un futuro con dos tipos de valores de mercado y por consiguiente con dos tipos de valoraciones: las que realizarán los bancos sobre sus propios productos tomando como base sus propios precios de oferta, y las valoraciones a nivel de calle que no podrán usar los pisos de los bancos como muestra ya que la misma normativa de valoraciones excluye del muestreo los elementos especulativos. Entendemos, entre otros, como elementos especulativos aquellos datos, ofertas o escenarios que, aun siendo relevantes para determinar el valor de mercado, traigan causa, de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios.

Si la tasación hipotecaria sigue las pautas explicadas, las entidades bancarias podrán bien usar sus propias muestras, poniendo los precios que deseen, o bien podrán usar muestras de mercado y justificar nuevamente la concesión de hipotecas al 120%. Los consumidores tendrán que escoger entre los productos inmobiliarios de los bancos, sabiendo la procedencia de sus pisos y aceptando sus precios o entre el mercado tradicional