La reforma de la Ley de Arrendamientos ha tenido tanto tratamiento mediático
que puede parecer más de lo que en realidad ha sido.
A la hora de la verdad ha consistido poco más que en disminuir la duración obligatoria de los alquileres de vivienda, que para el casero pasa de 5+3 años a 3+1, y para el inquilino ha quedado reducida a seis meses.
Por lo tanto cuando llegue el momento de redactar un contrato de alquiler a partir de 6 de junio de 2013, habrá que tomar en consideración pocas medidas para adaptarlo a la ley reformada, entre las que cabe destacar las siguientes:
A.- DURACION:
Como ha quedado dicho se ha disminuido la duración obligatoria para el casero, pero por ser un imperativo legal esta circunstancia es indiferente que se haga constar o no en el contrato.
Sin embargo desde el punto de vista del casero, si quiere asegurarse la permanencia del inquilino y que no haga uso de la facultad que le concede la LAU de dar por terminado el contrato transcurridos seis meses deberá introducir los siguientes conceptos:
a) Pactar una larga duración para el contrato, p. ej. 10 o 15 años.
b) Acordar la indemnización que marca la ley, un mes por año que falte por cumplir si el inquilino quiere marcharse antes.
No cabe duda que esta indemnización actuará como disuasoria para el inquilino que piense marcharse si encuentra un alquiler más barato.
Si lo que ocurre es que el inquilino por razones personales no puede seguir pagando el alquiler, la solución aconsejable es la misma que antes de la reforma, llegar al acuerdo de finalización menos dañoso para ambas partes.
B.- NECESIDAD DEL ARRENDADOR:
Si se decide introducir la cláusula disuasoria antedicha, y puesto que otra de las reformas es suprimir el requisito de hacer constar en el contrato la facultad de darlo por terminado en caso de necesidad del arrendador, en justa reciprocidad el casero debería renunciar en contrato a esa facultad de darlo por terminado por necesidad de la vivienda para él o sus familiares próximos.
C.-ACTUALIZACIÓN DEL ALQUILER:
En íntima conexión con lo anterior y para evitar que esa larga duración y el efecto de la inflación perjudiquen al dueño, la ley permite que se pacte un sistema de actualización distinto del que ha sido habitual hasta el momento, el IPC general, cabe por lo tanto pactar por ejemplo que el alquiler se actualizará conforme a las variaciones que experimente el precio del barril de petróleo, o cualquier otro índice similar, que ofrezca mayor fiabilidad para mantener en el casero el poder adquisitivo de ese alquiler.
D.- INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
La LAU prevé que a partir de 6 de junio de 2013, la inscripción en el Registro de la Propiedad será obligatoria para el inquilino si quiere conservar el alquiler en caso de venta de la vivienda a un tercero y para el arrendador si quiere ejercer la posibilidad de dar por terminado el contrato mediante requerimiento notarial.
Teniendo en cuenta que esa inscripción supone que previamente el contrato ha de ser otorgado en escritura pública ante Notario y todo ello va a suponer un considerable gasto, deberá pactarse previamente si esos gastos correrán por cuenta del casero o del inquilino, o, como parece más equitativo, se sufragarán a medias.
E.- COMPENSACION DE ALQUILERES POR OBRAS DE REFORMA O REHABILITACION.
Esta opción que si supone una auténtica novedad si se quiere que funcione correctamente deberá establecerse en el contrato del modo más pormenorizadamente posible.
El casero deberá previamente obtener un presupuesto detallado de las obras de rehabilitación o reforma que van a ser objeto de compensación por parte del inquilino con cargo a los alquileres.
Este presupuesto deberá incorporarse al contrato con el fin de que sirva para determinar el objeto y calidades de las obras que debe acometer el inquilino.
Deberá hacerse constar en el contrato:
a) Que las obras deben atenerse en cuanto a calidad y cuantía al presupuesto incorporado al contrato
b) El plazo de ejecución de esas obras.
c) Los alquileres que el inquilino podrá compensar como consecuencia de las obras realizadas.
d) Que la falta de ejecución o ejecución defectuosa autoriza al casero para dar por terminado el contrato
A la hora de la verdad ha consistido poco más que en disminuir la duración obligatoria de los alquileres de vivienda, que para el casero pasa de 5+3 años a 3+1, y para el inquilino ha quedado reducida a seis meses.
Por lo tanto cuando llegue el momento de redactar un contrato de alquiler a partir de 6 de junio de 2013, habrá que tomar en consideración pocas medidas para adaptarlo a la ley reformada, entre las que cabe destacar las siguientes:
A.- DURACION:
Como ha quedado dicho se ha disminuido la duración obligatoria para el casero, pero por ser un imperativo legal esta circunstancia es indiferente que se haga constar o no en el contrato.
Sin embargo desde el punto de vista del casero, si quiere asegurarse la permanencia del inquilino y que no haga uso de la facultad que le concede la LAU de dar por terminado el contrato transcurridos seis meses deberá introducir los siguientes conceptos:
a) Pactar una larga duración para el contrato, p. ej. 10 o 15 años.
b) Acordar la indemnización que marca la ley, un mes por año que falte por cumplir si el inquilino quiere marcharse antes.
No cabe duda que esta indemnización actuará como disuasoria para el inquilino que piense marcharse si encuentra un alquiler más barato.
Si lo que ocurre es que el inquilino por razones personales no puede seguir pagando el alquiler, la solución aconsejable es la misma que antes de la reforma, llegar al acuerdo de finalización menos dañoso para ambas partes.
B.- NECESIDAD DEL ARRENDADOR:
Si se decide introducir la cláusula disuasoria antedicha, y puesto que otra de las reformas es suprimir el requisito de hacer constar en el contrato la facultad de darlo por terminado en caso de necesidad del arrendador, en justa reciprocidad el casero debería renunciar en contrato a esa facultad de darlo por terminado por necesidad de la vivienda para él o sus familiares próximos.
C.-ACTUALIZACIÓN DEL ALQUILER:
En íntima conexión con lo anterior y para evitar que esa larga duración y el efecto de la inflación perjudiquen al dueño, la ley permite que se pacte un sistema de actualización distinto del que ha sido habitual hasta el momento, el IPC general, cabe por lo tanto pactar por ejemplo que el alquiler se actualizará conforme a las variaciones que experimente el precio del barril de petróleo, o cualquier otro índice similar, que ofrezca mayor fiabilidad para mantener en el casero el poder adquisitivo de ese alquiler.
D.- INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
La LAU prevé que a partir de 6 de junio de 2013, la inscripción en el Registro de la Propiedad será obligatoria para el inquilino si quiere conservar el alquiler en caso de venta de la vivienda a un tercero y para el arrendador si quiere ejercer la posibilidad de dar por terminado el contrato mediante requerimiento notarial.
Teniendo en cuenta que esa inscripción supone que previamente el contrato ha de ser otorgado en escritura pública ante Notario y todo ello va a suponer un considerable gasto, deberá pactarse previamente si esos gastos correrán por cuenta del casero o del inquilino, o, como parece más equitativo, se sufragarán a medias.
E.- COMPENSACION DE ALQUILERES POR OBRAS DE REFORMA O REHABILITACION.
Esta opción que si supone una auténtica novedad si se quiere que funcione correctamente deberá establecerse en el contrato del modo más pormenorizadamente posible.
El casero deberá previamente obtener un presupuesto detallado de las obras de rehabilitación o reforma que van a ser objeto de compensación por parte del inquilino con cargo a los alquileres.
Este presupuesto deberá incorporarse al contrato con el fin de que sirva para determinar el objeto y calidades de las obras que debe acometer el inquilino.
Deberá hacerse constar en el contrato:
a) Que las obras deben atenerse en cuanto a calidad y cuantía al presupuesto incorporado al contrato
b) El plazo de ejecución de esas obras.
c) Los alquileres que el inquilino podrá compensar como consecuencia de las obras realizadas.
d) Que la falta de ejecución o ejecución defectuosa autoriza al casero para dar por terminado el contrato
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